中國房產租售網 地標郵局 用戶名 密碼
首頁 > 地標報道 >
地標觀點
(2014-07-19)
中國房地產政策前十年反思與后十年預判
  

許子枋:江湖夜雨十年燈 ——中國房地產政策的前十年反思與后十年預判

   這次《長沙房地產》雜志將出一個《十年》專題,委托我寫一篇有關十年房地產政策的專欄述評。

   我們大家都知道,這十年,是中國房地產業繼續高歌猛進的十年;這十年,也是房地產調控政策頻仍出臺的十年。我粗粗梳理了2003-2013年出臺的與房地產相關的全國性調控政策,幾近65項之多。最高的一年是2008年,出了16項房地產調控政策,可謂世界經濟調控史上的奇葩。

   但如此多的房地產調控政策好像專為調控房價而來,而房價在這十年,卻可謂越調越高,這背后究竟有什么值得反思的地方呢?如果說如此多的房地產調控政策是為經濟結構轉型而來,而房地產業卻一柱擎天,越調越吸金,反而極度阻礙了其他實業經濟的發展,給經濟結構調整帶來了深重的影響,這是為什么呢?

   經濟兩只手:政府之手過于長袖善舞

   有基本經濟學常識的人都會知道,推動經濟發展的動力有兩只手,一只手是政府,一只手是市場。而經濟進步來自于競爭性市場、個人創新和有限政府。

   從整個對這十年的房地產調控政策的梳理來看,房地產宏觀政策微觀化、房地產長期政策短視化,是整個房地產調控政策的特征。政府這只手過于長袖善舞,忽視了市場自身調整和進化的能力是整個政策效力衰減的根本原因。用政策代替市場,造成了資源浪費并阻礙了經濟進步。

   從微觀層面的房地產企業來看,因為政策的快速變動和缺乏穩定性,導致房地產企業戰略短期化,對中央政策的理解與依賴機會主義化,給如今的房企帶來了深重的隱患。

   正如我在《兩手互博正消耗中國經濟的內力》中所說:調控房價難道是房地產調控政策的終極目標嗎?顯然不是。如果關注房地產調控政策背后的更深層次的東西,我們就會深思為什么房地產調控政策總是反復無常?于是,我們感覺到有兩只看不見的手玩起了互博之術。只是那兩只手反復互博后,我們究竟得到了什么?或許得到的只是一次次晃眼的表演招數,和中國經濟內力的總體消耗。經濟理論從市場效率出發就是推崇市場經濟,從經濟平衡出發就會希望有政府干預。不過我更偏向認為,政府并不是一個糾錯機制,政府用政策代替市場,會造成資源浪費并阻礙經濟的發展。

     房屋兩重性:商品性焉能滿足保障性?

     為何房地產調控政策的頻仍出臺,而收效甚微,但史上最嚴的房地產調控政策還是一個一個出臺?這主要是基于政策正義的原因,所有房地產調控政策的目的就是“將房價調下來,讓老百姓能賣得起房”,但這個政策正義卻被市場這只看不見的手給摧毀了。

     “讓居者有其屋”的政策正義是需要的,而且也是必要的。但居者有其屋不能完全通過市場來實現。

正如我在《中國房改的最大失誤是保障房缺位》中所說:

     房價是否降下來其實并不重要,關鍵是低收入群體是否能夠保證有房住。住宅領域形成 了市場化的住宅與保障房的平衡,才是平復民怨、平衡住宅開發結構的終極解決之道。

     上世紀90年代末的住房改革,讓住房成為商品,讓住房建設與分配完全市場化,對中國經濟的發展、對中國人的物權意識形成以及財產權法律保障體系健全功不可沒。但因為住  房的過于特殊性,在一個成熟和諧的社會,不宜完全成為純商品。因此從現在來看,讓住房完全市場化和商品化是中國房改最大的失誤。其失誤表現在沒有建立對等的廉保障體系來平衡純商品化的住宅,政府雖然有這個意識,但在政績和財政收入的驅使下,保障房政策被棄之高閣、落滿塵埃。

     房價問題要解決,不是用行政手段下的貨幣政策和財政政策來干預房價就能解決得了的。其實只要建立了完畢的保障房制度和建設了足夠數量的保障房,房價就完全可以由市場供求關系來解決。因此必須有明確化的保障房政策和強有力的執行體系以及嚴格數量化的保障房指標才能解決住房中民生保障問題,到那時房價的調控即完全可以交由市場調節了。

     政策雙軌制:未來十年中國房地產業的邏輯

    十八大報告提出發揮市場在資源配置中的決定性作用后,李克強總理關于房地產調控和保障房建設的精神引起了廣泛關注,房地產政策和制度將有嶄新變化。前十年政府在保障性住房供給領域的長期“缺位”,在市場化商品房供給市場的諸多“越位”,已被證明是不能再這樣繼續下去了。

    可以預期:

    未來十年中國經濟的一個重大邏輯是:房地產調控將逐步由短期政策,逐步向基于制度性變革和建立長效機制進行常態依法依規、分類管理的長期政策轉變。

    未來十年中國住房將形成政策性供給與市場化供給雙軌供給體制,一類是具有公共產品或準公共產品屬性的各類保障性安居住房,一類是具有完全商品屬性的各類商品房,此類住房由通過競爭性市場供給;隨之將形成兩大不同的土地供給制度,兩大不同的政策管制機制。

    未來十年的中國城鎮化進程中,大力發展保障性安居房建設、保持商品房市場平穩健康發展的住房供給雙軌制,將有利于社會不同階層梯度住房消費預期的穩定,并實現社會和諧,對中國社會穩定及經濟增長產生長期的良好影響。  

    來源: 【長沙房地產】  作者: 【許子枋】
甜心物语电子游艺 家野全年固定公式规律 青海11选5预测 试卷答题赚钱 重庆时时开奖号码找盛通 3d组三直选中奖多少钱 挖铝矿怎么赚钱 双色球综合走势图 甘肃快3今天53次开奖果 北单的奖金怎么算 555彩票安卓 分分快三时时计划app 在哪里可以玩德州麻将 彩票趋势计划软件 甘肃快3预测号码推荐 广西快乐10分开奖结果分布 湖北快3下载安装